Gastos deducibles del alquiler en la Renta

Cuando alquilas una vivienda, Hacienda no te grava por todo lo que cobras, sino por lo que te queda después de restar los gastos necesarios para obtener esos ingresos. Conocer qué se puede deducir y qué no evita pagar de más, y también sustos en una comprobación. Esta guía resume lo que explica el manual práctico del IRPF de la Agencia Tributaria.

Para estimar el resultado con tus números, usa la calculadora de IRPF del alquiler.

Cómo se calcula el rendimiento neto

Los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. El manual de la Agencia Tributaria lo resume así: rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización.

Sobre ese rendimiento neto puede aplicarse después una reducción si el inmueble se alquila como vivienda. Está explicada en la guía de obligaciones fiscales de alquilar por habitaciones.

Qué gastos se pueden deducir

El criterio general es que el gasto sea necesario para obtener los ingresos. La sede de la Agencia Tributaria enumera estos:

• Intereses y demás gastos de financiación.
• Gastos de conservación y reparación.
• Tributos, recargos y tasas (por ejemplo, el IBI).
• Saldos de dudoso cobro.
• Primas de contratos de seguro.
• Suministros.
• Gastos de formalización del contrato.
• Gastos de defensa jurídica.
• Cantidades pagadas a terceros por servicios personales, como administración o portería.
• Otros gastos necesarios que sean fiscalmente deducibles.

Si el arrendamiento estuviera sujeto a IVA y no exento, el IVA no se incluye entre los gastos deducibles. En el alquiler de vivienda habitual suele estar exento, pero revísalo si tienes dudas.

Intereses y reparaciones: un límite conjunto

Los intereses de la financiación y los gastos de conservación y reparación tienen un tope. Según el manual, no pueden superar, para cada inmueble, el importe de los ingresos íntegros que obtengas de él.

Si te pasas, no pierdes el exceso. Puedes deducirlo en los cuatro años siguientes, siempre dentro del mismo límite.

Un ejemplo sencillo, con cifras inventadas solo para ilustrar: si en un año cobras 6.000 € y entre intereses y reparaciones tienes 7.000 €, ese año deduces 6.000 € por esos conceptos y arrastras 1.000 € a los años siguientes.

Reparar no es lo mismo que mejorar

Cambiar una caldera averiada o pintar entre inquilinos es conservación y reparación. Añadir algo nuevo que amplía o mejora el inmueble es otra cosa y no se trata igual. El manual que hemos consultado no entra en esa diferencia, así que ante una obra grande conviene preguntar a un asesor o consultar las consultas vinculadas de la Dirección General de Tributos antes de deducirla de golpe.

La amortización del inmueble

La amortización es la pérdida de valor del edificio con el paso del tiempo. Para los inmuebles, la Agencia Tributaria indica un 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores:

1. El coste de adquisición satisfecho que corresponda a la construcción.
2. El valor catastral, excluido el valor del suelo.

El suelo no se amortiza. Por eso conviene separar en la escritura o en el recibo del IBI qué parte corresponde a construcción y cuál a suelo.

Los muebles y electrodomésticos que cedes con la vivienda también se amortizan, pero con las tablas de la Orden de 27 de marzo de 1998. Consulta las tablas oficiales para el porcentaje de cada tipo de bien.

Gastos compartidos y habitaciones

Si alquilas solo una parte de la vivienda, o solo parte del año, la lógica es deducir la parte proporcional de los gastos comunes. La forma exacta de prorratear (por superficie, por días) conviene confirmarla con un asesor, porque el manual consultado no la detalla. En un piso por habitaciones, repartir bien los consumos también ayuda: mira cómo hacerlo en la guía de reparto de suministros en un piso compartido.

Si estás valorando si compensa el alquiler por habitaciones, la calculadora de rentabilidad te da una referencia.

Qué documentación guardar

Hacienda puede pedirte justificantes de lo que has deducido. Conserva:

• Facturas de reparaciones, seguros y servicios, a tu nombre y con el inmueble identificado.
• Recibos del IBI, de la comunidad y de las tasas.
• Justificantes de los intereses del préstamo, que suele emitir el banco.
• El contrato y los recibos de cada cobro. Puedes usar el modelo de recibo de alquiler.

Errores frecuentes

• Deducir gastos de períodos en los que el piso estaba vacío y no alquilado: el gasto debe estar ligado a la obtención de ingresos.
• Olvidar el límite conjunto de intereses y reparaciones.
• Amortizar el valor del suelo.
• No guardar las facturas.
• Aplicar a una vivienda cedida a un familiar las mismas reglas que a un alquiler normal: en ese caso el rendimiento neto no puede ser inferior a la renta imputada del inmueble.

Fuentes oficiales

Manual práctico del IRPF de la sede electrónica de la Agencia Tributaria, capítulo de rendimientos del capital inmobiliario (apartado «Rendimiento neto»), y texto consolidado de la Ley 35/2006 del IRPF en el BOE.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento profesional.