Alquilar por habitaciones: obligaciones fiscales

Alquilar un piso por habitaciones suele generar más ingresos que alquilarlo entero, pero también más dudas con Hacienda. ¿Se paga IVA? ¿Es una actividad económica? ¿Se aplica alguna reducción? Esta guía repasa los puntos clave desde la sede de la Agencia Tributaria.

Para hacerte una idea de la cuota, prueba la calculadora de IRPF del alquiler.

Los ingresos tributan en el IRPF como capital inmobiliario

Con carácter general, lo que cobras por arrendar un inmueble son rendimientos del capital inmobiliario. Se declaran en la declaración de la Renta, sumando los ingresos de todas las habitaciones y restando los gastos deducibles. Si eres copropietario, cada uno declara la parte que le corresponde.

Los ingresos son todo lo que cobra el propietario por el alquiler. Si repercutes suministros al inquilino, consulta cómo se trata ese importe en el manual del IRPF de la Agencia Tributaria o con tu asesor. Para el reparto práctico entre compañeros, tienes la guía de cómo repartir los suministros en un piso compartido.

Cuándo pasa a ser actividad económica

El artículo 27.2 de la Ley del IRPF establece que el arrendamiento solo se considera actividad económica en dos casos:

• Cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera (por ejemplo, limpieza de las habitaciones o cambio de ropa de cama).
• Cuando el arrendador tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionar el negocio.

La Agencia Tributaria aclara que ese requisito no se cumple con las tareas de gestión que haga el propio propietario. Por tanto, un particular que alquila habitaciones sin servicios y sin empleado no suele entrar en este supuesto. Si te encuentras en alguno de los dos casos, las obligaciones cambian (alta censal, otro tipo de rendimiento), así que conviene consultarlo con un asesor.

IVA: depende del uso del inmueble

La Agencia Tributaria explica que el alquiler de una vivienda destinada exclusivamente a vivienda está exento de IVA, y que el arrendador no repercute este impuesto al inquilino.

Esa exención se pierde en situaciones como estas:

• El inmueble no se usa solo como vivienda (por ejemplo, parte se destina a una consulta profesional).
• El arrendador presta servicios propios de la industria hotelera. En ese caso la sede indica un tipo del 10 % para viviendas amuebladas.

El encaje exacto del alquiler de habitaciones suelto en un piso compartido puede depender del caso. Si tienes dudas, consulta las preguntas frecuentes sobre IVA en el arrendamiento de inmuebles de la sede o pregunta a tu asesor.

Reducción por alquiler de vivienda

Sobre el rendimiento neto positivo, el IRPF permite una reducción cuando el inmueble se alquila como vivienda. Según el manual de la Agencia Tributaria:

• En contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene, en general, la reducción del 60 %.
• En contratos firmados desde esa fecha, los porcentajes de la Ley 12/2023 se aplican a partir de 2024: el general es del 50 %, con porcentajes mayores en supuestos concretos (por ejemplo, zonas tensionadas con rebaja de renta, o primer alquiler a un inquilino de 18 a 35 años, o tras una rehabilitación reciente).

Hay requisitos: el rendimiento debe ser positivo y declarado en una autoliquidación presentada antes de que Hacienda inicie un procedimiento de verificación, comprobación o inspección. Además, la reducción no se aplica a la parte de rendimientos que proceda de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos, ni a contratos que incumplan el artículo 17.6 de la LAU. Tampoco se aplica a los alquileres turísticos. Revisa el cuadro del manual del IRPF del año correspondiente, porque los supuestos pueden cambiar. Si tu piso está en una zona declarada tensionada, mira antes qué implica para el propietario.

Cómo documentarlo bien

Aunque no seas actividad económica, te conviene tener todo ordenado:

1. Un contrato por habitación, con la fecha de inicio, la renta y las condiciones. Puedes partir de la plantilla de contrato de habitación.
2. Recibos de cada cobro, para justificar los ingresos. Tienes un modelo de recibo de alquiler.
3. Facturas y justificantes de los gastos que quieras deducir, guardados por si Hacienda los pide.
4. Un registro de cada inquilino y de las fechas de entrada y salida, para poder justificar tus ingresos.

Errores frecuentes

• Dar por hecho que se puede aplicar la reducción sin cumplir sus requisitos.
• No declarar los cobros de alguna habitación: son ingresos igualmente y conviene que consten en el contrato y en los recibos.
• Prestar servicios de hostelería sin saber que cambian el IVA y el tipo de rendimiento.
• Olvidar que las reglas pueden variar según la comunidad autónoma o el tipo de contrato.

Fuentes oficiales

Estas son las páginas de la sede electrónica de la Agencia Tributaria en las que se basa la guía: tributación del alquiler de viviendas, manual práctico del IRPF (rendimientos del capital inmobiliario y reducción por arrendamiento de vivienda) y el apartado de IVA en operaciones inmobiliarias.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento profesional.