Fianza del alquiler: cuánto pedir, dónde depositarla y cuándo devolverla

La fianza protege al propietario frente a impagos y desperfectos, pero tiene reglas estrictas: un importe fijado por ley, la obligación de depositarla en muchas comunidades y un plazo para devolverla.

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Cuánto se puede pedir

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos distingue:

• Alquiler de vivienda: una mensualidad de fianza, obligatoria y en metálico.
• Uso distinto de vivienda (locales, temporada…): dos mensualidades.

Además de la fianza, se puede pedir una garantía adicional (un depósito o un aval bancario). En vivienda no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa.

Ejemplo: con una renta de 750 €, en un alquiler de vivienda puedes pedir 750 € de fianza y, como mucho, 1.500 € de garantía adicional.

Dónde depositarla

La mayoría de comunidades autónomas obligan a depositar la fianza en un organismo público durante la vigencia del contrato; en Cataluña, por ejemplo, en el INCASÒL. Los plazos, la forma de hacerlo y las sanciones por no depositarla dependen de cada comunidad, así que consulta la normativa de la tuya antes de firmar.

Actualización de la fianza

Durante los primeros cinco años (siete si el arrendador es empresa), la fianza no se actualiza. Después, cada vez que se prorrogue el contrato se puede ajustar para que siga equivaliendo a una o dos mensualidades de la renta vigente.

Cuándo y cómo se devuelve

Al acabar el contrato:

1. Revisad juntos la vivienda, idealmente con el inventario que firmasteis al entrar.
2. Descuenta solo lo que puedas justificar: daños más allá del desgaste normal, rentas impagadas o suministros pendientes.
3. Devuelve el resto en el plazo de un mes desde la entrega de llaves. A partir de ahí, la cantidad pendiente genera intereses legales a favor del inquilino.

Errores frecuentes

• Pedir más fianza de la que permite la ley "por si acaso".
• No depositarla en el organismo autonómico.
• Retener la fianza entera sin justificar los daños.
• No hacer inventario al principio y no poder demostrar en qué estado se entregó la vivienda.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento profesional.