Cómo actualizar el alquiler: ¿IRAV o IPC?

Cada año, en el aniversario del contrato, muchos propietarios se hacen la misma pregunta: ¿cuánto puedo subir el alquiler? La respuesta depende sobre todo de cuándo se firmó el contrato y de qué dice sobre la actualización.

¿Prefieres ir al grano? Usa la calculadora de actualización del alquiler, que consulta el último dato del INE.

Primero: ¿tu contrato permite actualizar la renta?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 18) solo permite actualizar la renta si el contrato lo prevé. Si no hay ninguna cláusula de actualización, la renta se mantiene igual durante todo el contrato.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: el tope del IRAV

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda encargó al INE un índice específico para los alquileres: el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). Se publica cada mes, se aplica desde 2025 y funciona como límite máximo de la actualización anual en los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023.

En la práctica:

• Si tu contrato pacta el IPC y el IPC es mayor que el IRAV, aplicas el IRAV.
• Si lo pactado es menor que el IRAV, aplicas lo pactado.

El IRAV está diseñado para moverse menos que el IPC, así que en épocas de inflación alta la diferencia puede ser grande.

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023

Se actualizan según lo pactado, que casi siempre es la variación anual del IPC general. Los topes temporales que se aplicaron entre 2022 y 2024 (2 % y después 3 %) ya no están en vigor.

Qué dato usar

El último publicado en la fecha en que toca la actualización. Ten en cuenta que:

• El INE publica el IPC definitivo y el IRAV a mediados de cada mes.
• El IPC adelantado que sale a final de mes es provisional: no sirve para actualizar rentas.

Ejemplo

Contrato de vivienda firmado en marzo de 2024 con una renta de 800 €, que pacta actualizar por IPC. Si en la fecha de la revisión el IPC está en el 4,3 % y el IRAV en el 2,47 %, la subida máxima es del 2,47 %:

• 800 € × 2,47 % = 19,76 €
• Nueva renta: 819,76 €

Si el contrato se hubiera firmado en 2022, se aplicaría el IPC: 834,40 €.

Cómo comunicarlo

Notifica la actualización por escrito (un email o burofax que deje constancia), indicando el índice, el porcentaje y la nueva renta. Según el art. 18 de la LAU, la renta actualizada se puede exigir a partir del mes siguiente a la notificación, así que conviene enviarla antes del aniversario.

Casos especiales

• Alquiler de habitaciones: su encaje legal depende del caso. Si hay dudas sobre si el contrato está sujeto a la LAU como vivienda, aplicar el IRAV como máximo es la opción prudente.
• Locales y alquileres de temporada: rige lo pactado, sin el tope del IRAV.

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento profesional.